Reforma de la vivienda habitual: qué gastos desgravan y cuáles aumentan su valor de adquisición

• La reforma de una vivienda habitual no es, con carácter general, deducible en el IRPF. No obstante, determinadas obras de eficiencia energética pueden generar una deducción directa y las verdaderas inversiones o mejoras pueden aumentar el valor de adquisición de la vivienda de cara a una futura venta.

  Por ello, antes de comenzar las obras conviene revisar el presupuesto, clasificar correctamente cada partida y preparar la documentación necesaria.

  1. Deducciones directas en el IRPF

  Las obras habituales de reforma —pintura, suelos, cocina, baños, electricidad, fontanería o redistribución— no generan por sí mismas una deducción directa en la declaración de la Renta.

  La principal excepción actualmente vigente corresponde a determinadas actuaciones de mejora de la eficiencia energética.

  Deducción del 20 %

  Puede aplicarse cuando las obras reduzcan, al menos, un 7 % la demanda conjunta de calefacción y refrigeración de la vivienda.

  • Porcentaje de deducción: 20 %.
  • Base máxima: 5.000 euros anuales.
  • Deducción máxima: 1.000 euros.

  Deducción del 40 %

  Puede aplicarse cuando las obras consigan:

  • Reducir, al menos, un 30 % el consumo de energía primaria no renovable; o
  • Obtener una calificación energética A o B.

  Sus límites son:

  • Porcentaje de deducción: 40 %.
  • Base máxima: 7.500 euros anuales.
  • Deducción máxima: 3.000 euros.

  Las deducciones del 20 % y del 40 % son incompatibles entre sí respecto de una misma obra.

  Deducción del 60 % por rehabilitación energética del edificio

  Esta modalidad corresponde a actuaciones realizadas en edificios de uso predominantemente residencial.

  Se exige que la actuación permita:

  • Reducir, como mínimo, un 30 % el consumo de energía primaria no renovable del edificio; o
  • Obtener una calificación energética A o B.

  La deducción es del 60 %, con una base máxima de 5.000 euros anuales. Las cantidades que excedan de este límite pueden deducirse durante los cuatro ejercicios siguientes, con una base acumulada máxima de 15.000 euros.

  2. Obras que pueden acogerse a las deducciones energéticas

  Entre otras actuaciones, pueden contribuir a conseguir la mejora energética exigida:

  • Sustitución de ventanas y cerramientos.
  • Aislamiento de fachadas, cubiertas o suelos.
  • Eliminación de puentes térmicos.
  • Instalación de aerotermia.
  • Mejora de los sistemas de calefacción y climatización.
  • Actuaciones combinadas de rehabilitación energética.

• La realización de estas obras no concede automáticamente la deducción. Lo determinante es que se alcance la reducción energética exigida y quede acreditada mediante los correspondientes certificados.

  3. Requisitos para aplicar la deducción

  Para poder aplicar las deducciones energéticas resulta imprescindible disponer de:

  • Un certificado de eficiencia energética anterior al inicio de las obras. Es válido si se expidió dentro de los dos años anteriores.
  • Un certificado energético posterior que acredite la mejora obtenida.
  • Facturas detalladas a nombre de la propietaria.
  • Justificantes bancarios de los pagos.
  • Identificación de la vivienda en presupuestos y facturas.

  Los pagos deben realizarse mediante transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso bancario. Las cantidades satisfechas en efectivo no generan derecho a deducción.

  La base puede incluir los honorarios profesionales, proyectos técnicos, dirección de obra, materiales, instalaciones y certificados energéticos necesarios. Deben descontarse las subvenciones concedidas y excluirse los equipos que utilicen combustibles de origen fósil.

  Para obras individuales realizadas durante 2026, debe prestarse especial atención al cumplimiento de los plazos legales y a la obtención del certificado energético posterior antes del 1 de enero de 2027.

  4. Obras que no generan una deducción inmediata

  Con carácter general, no son directamente deducibles:

  • Pintura y acabados.
  • Cambio de pavimentos.
  • Reforma de cocina o baños.
  • Renovación de fontanería o electricidad.
  • Carpintería interior.
  • Redistribución de habitaciones.
  • Reforma integral ordinaria.
  • Mobiliario, decoración y electrodomésticos.

  Sin embargo, algunas de estas actuaciones pueden tener relevancia fiscal cuando se venda la vivienda.

  5. Obras que pueden aumentar el valor de adquisición

  Al transmitir una vivienda, la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre su valor de transmisión y su valor de adquisición.

  El valor de adquisición está formado, entre otros conceptos, por:

  • El precio pagado por la vivienda.
  • Los gastos y tributos inherentes a la compra, excluidos los intereses.
  • El coste de las inversiones y mejoras realizadas posteriormente.

  Por tanto, las verdaderas mejoras no se deducen normalmente en el año en que se ejecutan, pero pueden reducir la ganancia patrimonial cuando se venda la vivienda.

  Actuaciones con mayor fundamento para considerarse mejoras

  Pueden encajar en este concepto:

  • Ampliación de la superficie construida.
  • Cerramiento permanente de terrazas o porches.
  • Modificaciones estructurales.
  • Redistribución sustancial de la vivienda.
  • Incorporación de instalaciones que antes no existían.
  • Instalación de nuevos sistemas de climatización o ventilación.
  • Obras de accesibilidad.
  • Aislamiento térmico o acústico.
  • Rehabilitación energética.
  • Transformaciones que aumenten significativamente la habitabilidad, las prestaciones o la vida útil del inmueble.

  6. Tratamiento de las reformas integrales

  Una reforma integral puede considerarse inversión o mejora cuando produzca una transformación real y acreditable de la vivienda.

  Podrían formar parte de una actuación global:

  • Demolición de tabiques y nueva distribución.
  • Renovación completa de electricidad, fontanería y saneamiento.
  • Sustitución general de ventanas, puertas y pavimentos.
  • Incorporación de climatización.
  • Reforma completa de cocina y baños.

  No obstante, la calificación no depende únicamente del importe de la reforma ni de la denominación utilizada en la factura. Debe acreditarse que las obras han supuesto una verdadera transformación o un aumento de las prestaciones del inmueble.

  7. Diferencia entre mejora y reparación

  La distinción entre ambos conceptos resulta fundamental:

  • Una mejora aumenta la capacidad, habitabilidad, eficiencia, prestaciones o vida útil del inmueble.
  • Una reparación se limita a conservar la vivienda o sustituir elementos deteriorados para mantener su funcionamiento normal.

  Por ejemplo, la renovación completa de una instalación dentro de una transformación integral puede ser defendible como mejora. En cambio, la reparación de una avería o la sustitución puntual de un elemento desgastado tendrá normalmente la consideración de conservación.

  8. Resumen del tratamiento fiscal

  Actuación	Deducción inmediata	Posible mayor valor futuro
  Eficiencia energética certificada	Sí	Sí, si constituye mejora
  Redistribución sustancial	No	Posiblemente
  Instalación nueva anteriormente inexistente	No	Normalmente sí
  Reforma integral acreditada	No	Posiblemente
  Reforma de cocina y baños	No	Depende del alcance
  Pintura y mantenimiento	No	Normalmente no
  Reparación de averías	No	Normalmente no
  Mobiliario y electrodomésticos	No	No

  9. Cómo documentar correctamente la reforma

  Para defender adecuadamente las deducciones y el futuro valor de adquisición, recomendamos conservar:

  • Presupuesto desglosado por capítulos.
  • Proyecto o memoria técnica.
  • Planos anteriores y reformados.
  • Licencia de obras o comunicación previa.
  • Facturas detalladas por unidades de obra.
  • Fotografías del estado anterior, de la ejecución y del resultado final.
  • Justificantes bancarios de todos los pagos.
  • Certificados de instalaciones y eficiencia energética.
  • Descripción técnica de las nuevas prestaciones incorporadas.

• También resulta conveniente separar en las facturas:

  1. Demoliciones y redistribución.
  2. Estructura y cerramientos.
  3. Aislamiento.
  4. Instalaciones.
  5. Carpintería exterior.
  6. Acabados.
  7. Reparaciones y mantenimiento.
  8. Cocina y baños.
  9. Mobiliario y electrodomésticos.

  10. Recomendación final

  Antes de iniciar la reforma conviene analizar el presupuesto desde el punto de vista fiscal. Una adecuada separación de las partidas puede resultar decisiva tanto para aplicar una deducción energética inmediata como para acreditar un mayor valor de adquisición cuando se venda la vivienda.

• Información general actualizada a septiembre de 2026. El tratamiento fiscal dependerá de:

  • Las circunstancias personales del propietario
  • La normativa autonómica aplicable
  • Las características técnicas de las obras y la documentación acreditativa.

Este contenido no sustituye el análisis individual de cada operación.

Normativa: Ley 35/2006 del IRPF, artículos 34 y 35 y disposición adicional quincuagésima.